Asuntosijoitushepuli

Edellinen tekstini aiheutti minussa jonkun asuntosijoitushepulin. Lähdin tutkimaan asuntosijoittamista. Ennen kaikkea selasin myytävänä olevia asuntoja, joissa olisi jo valmiiksi vuokralainen, joka hoitanut oman osuutensa eli vuokranmaksun ja asumisen kunnolla. Löysinkin yhden niiiiiin hyvän. Laitoin jopa asunnon välittäjälle tarkempaa kyselyä asunnosta ja vuokralaisista, kunnes palasin takaisin maanpinnalle ja totesin, ettei vielä ole sijoitusasunnon oston aika. Tai lähinnä en tiedä kestääkö talouteni sen, jos asunto olisi jossain vaiheessa ilman vuokralaista muutaman kuukaudenkin? En usko, että asuntoon olisi vaikea löytää uutta vuokralaista sen sijainnin vuoksi, mutta näen erittäin tärkeäksi varautua siihenkin.

Lisäksi tällä hetkellä joutuisin ostamaan koko asunnon velkarahalla, enkä tiedä onko se hyvä asia? Mieleeni tulee heti; jos korot nousevat muutamankin prosentin, nouseeko lainanlyhennys sellaiseksi, että pahimmillaan asunnosta ei saa ollenkaan tuottoa? Ilmeisesti jotkut asuntosijoittajat ostavat asuntoja lainalla ja maksavat pelkkiä korkoja, jolloin saavat mahdollisimman suurta tuottoa. Joskus se laina on kuitenkin maksettava pois vai onko siinä ajatus, että tehdään jonkun aikaan tuottoa asunnolla, sitten se myydään pois ja lainakin samalla maksetaan pois? Tällöin vaikka asunnon myisi samalla hinnalla millä se on ostettu, tuottoa tulee kaikki vuokratulot-yhtiövastike-lainankorot, joka on enemmän kuin silloin jos lainaa lyhentää. Tosin sitten kun asunto on maksettu kokonaan, tuottoa on vuokratulot-yhtiövastike. Nykyisillä alhaisilla koroilla (huom! laskematta pelkällä perstuntumalla) voisi velkarahalla ostetulla asunnolla ja pelkkiä korkoja maksamalla ja myymällä asunnon sen jälkeen kun lyhennysvapaata ei enää saa, tienata enemmän.

Mutta takaisin löytämääni asuntoon ja siihen miksi ajattelisin sen olevan sijoituskohde. Tässä muutamia kohtia:

• vuokralaiset valmiina (ei mene aikaa/rahaa vuokralaisten hakuun, on näyttöä siitä, että ovat hyviä vuokralaisia)
• sijainti (sijaitsee alueella, johon on helppo löytää uusi asukas, jos edellinen päättää lähteä)
• taloyhtiöön ei ole tulossa mitään isoja ja kalliita remontteja lähivuosina (lähinnä huomioisin sen että putkiremonttia eikä julkisivuremonttia ole tulossa)
• vuokratuotto olisi yli 6% (jostain luin, että vuokratuoton olisi hyvä olla asuntosijoittamisessa yli 6%)

Laitoin itselleni kuitenkin vielä jäitä hattuun. Ensin lähden kokeilemaan sitä, miten talouteni oikeasti kestäisi sitä, että maksan yhtiövastiketta ja lainanlyhennystä enkä saa mitään tuloja. Eli suomennettuna siirrän syrjään 400€/kk ja katsotaan syödäänkö meillä sitten aina loppukuusta kynsiä. Olen siis karkeasti ajatellut, että katsomissani asunnoissa yhtiövastikkeet ovat noin 200€/kk ja lainanlyhennys sen hintaluokan asuntoihin 25 vuoden lainalla nykyisillä koroilla olisi myös noin 200€/kk. Jos saan rahaa kertymään esimerkiksi puolenajan säästöön 400€/kk niin siinä on sitten pieni raha asuntoa varten olemassa. En ajatellut näitä rahoja makuuttaa tilillä vaan laitan ne johonkin hyvin matalanriskin rahastoon todennäköisesti. Aloitan toukokuusta tämän projektin.

Olen myös nyt ottanut selkeän sijoitustavoitteen; vuoden 2019 aikana ostan ensimmäisen sijoitusasunnon.

Mikä se tunne olikaan?

Eräs tuttuni kertoi minulle taannoin ostaneensa sijoitusasunnon. Hän ei missään nimessä kertonut sitä kehuskelumielessä vaan suhteemme on sellainen, että on luonnollista puhua myös raha-asioista. Olin tosi kiinnostunut asiasta ja innostunutkin siinä hetkessä, mutta kuitenkin tunsin jotain epämääräistä.

Kotiin päästyä aloin vimmatusti etsiä netistä myytäviä pieniä asuntoja, kunnes aloin pohtia miksi toimin näin? Toimin näin, koska joku muu oli toteuttanut sen mitä itse en ole uskaltanut tehdä, mutta haluaisin. Kaiken lisäksi tuttuni oli toteuttanut sen juuri tavalla miten itse oli suunnitellut, täysin tietämättä siitä, että olen pohtinut samanlaista vaihtoehtoa. Tajusin, että tunne joka minut valtasi oli kateus.

Mielestäni kateus ei välttämättä ole pelkästään huono tunne. Se ei ole silloin sitä, jos siihen ei jää vellomaan. Kateus voi auttaa myös tavoittelemaan omia unelmia. Ihminen voi olla yhtä aikaa kateellinen toiselle jostain, mutta samalla onnellinen toisen puolesta. Se, että joku toinen on uskaltanut tehdä jotain voi myös auttaa siinä, että huomaa saman asian olevan mahdollista itselleen. Itselleni nousi myös ajatus siitä, ettei omat pohdintani sijoittamisesta, erityisesti asuntosijoittamisesta olekaan huonoja.

Tämä tarina ei nyt kuitenkaan pääty siihen, että olisin vielä mitään sijoitusasuntoa ostanut. Rahoitus siihen varmasti järjestyisi, mutta näen itselleni tärkeänä vielä kartoittaa asuntosijoittamisen riskejä ja tehdä laskelmia siitä, että miten talouteni kestäisi sitä, että asunto olisi jossain vaiheessa jonkun aikaa ilman vuokralaista. Olen myös pohtinut kannattaako pyrkiä ensin maksamaan pois tämän asunnon laina, jossa asumme ja vasta sen jälkeen alkaa hankkimaan sijoitusasuntoja? Jos jollain on tähän hyvin ajatuksia, otan niitä enemmän kuin mielelläni vastaan.

*Tässä tekstissä olevat kuvat on haettu Goolgen kuvahaulla värikäät talot. Ensimmäinen kuva on alkuperäisenä asra.fi sivulta, toinen Tjareborgin sivuilta ja kolmas Kaksplussan sivulta

Budjetin laadintaa

Budjetin laadinta kuulostaa niin viralliselta ja hienolta. Oikeasti käytin taas googlea, kun mietin, että mikä on ihan oikea nimitys sellaiselle tulo- ja menolaskurille, jonka avulla on helppo kartoittaa tuloja ja menoja. Googlen avulla sitten päädyin käyttämään nimitystä budjetin laadinta.

Budjettiin laitetaan tulot- ja menot kuukausitasolla. Menoissa on hyvä huomioida myös niitä kuluja, jotka eivät esiinny joka kuukausi kuten vakuutusmaksut, matkailu, viihde, harrastukset. Näistä on hyvä laittaa keskiarvo mitä ne olisivat kuukautta kohden. Menot on hyvä arvioida mieluummin yläkanttiin kuin alakanttiin.

Tulot on monen helpompi arvioida kuin menot. Useimmilla tulot pysyvät jokseenkin samana joka kuukausi. Itselläni on tällä hetkellä säännölliset kuukausitulot sekä lisäksi epäsäännöllisiä extratuloja sen mukaan mitä päätoimisen työni lisäksi jaksan tehdä tai mitä on tarjolla.

Tulojen ja menojen välisenä erotuksen saa helposti selville mitä jää ylimääräistä rahaa joka kuukausi esimerkiksi juuri sijoittamiseen. Samalla pystyy tarkemmin tarkastelemaan sitä mihin rahaa menee reilusti ja olisko mahdollista jostain vähän karsia.

Tällaisia kohtia itse käytin omassa budjetissa:

TULOT

Palkkatulot

Lapsilisät

Muut tulot

MENOT

Asumismenot

Lainanlyhennys/vuokra/yhtiövastike

Sähkö

Vesi

Lämmitys

Muut

Kotitalousmenot

Ruoka

Vaatteet

Hygieniatarvikkeet

Lastenhoito

Terveydenhoitomaksut

Vakuutukset

(Autolainan lyhennys)

Auton polttoaine

Auton huolto

Sijoitukset

Puhelin/Internet/Kanavapaketit

Harrastukset

Matkailu

Lemmikit

Viihde(leffat/teatterit/elämyspuistot)

Lehdet

Muut menot

Autolainan lyhennys on tässä suluissa, koska sitä itselläni ei tällä hetkellä ole. Jokaisella on varmasti tässä kohtia, jotka eivät sovi itselle tai joku mikä kohta puuttuu. Niitä on helppo lisätä ja poistaa, mutta tässä on lista mistä on helppo lähteä kartoittamaan omia tuloja ja menoja. Netistä löytyy myös paljon erilaisia valmiita laskureita. 

Omassa elämässäni olen ikäväkseni kuitenkin huomannut, että nämä laskurit itsessään eivät paljoa auta. Olen laatinut oman budjettini menojen osalta yläkanttiin ja sen mukaan viivan alle jäisi ihan kiva summa rahaa sijoittamiseen. Tästä huolimatta en saa käytettyä sijoitukseen kuin ehkä puolet tästä, koska jostain mystisestä syystä tililtäni häviää rahaa. Tilipäivinä siirrän aina x summan rahaa ns. säästötileille sijoittamista varten, mutta helposti tulee siirreltyä rahaa takaisin, kun haluan ostaa jotain ylimääräistä. Varmaan tarvitsisi joku kuukausi kerätä kaikki kuitit mitä tulee ostettua ja alkaa tarkemmin seurata onko kaikki hankinta tarpeellista. Tiedän ettei todellakaan ole ja tunnustan ostavani aika paljon sellaista mitä ei tarvitsisi. Omat turhat ostokset on tarkoitus ottaa myöhemmin tarkempaan tarkasteluun. 

Rytinällä osakesijoittajaksi

Edellisessä postauksessa viittasin siihen, ettei minulla ole osakesijoittamisesta itselläni kokemusta. Tein jo varmaankin jonkinlaisena uudenvuodenlupauksena, että alan miettimään raha-asioita tarkemmin ja opettelemaan sijoittamista tosissaan. Olen ehkä tähän saakka ajatellut rikastuvani voittamalla lotossa tai jotain muuta yhtä realistista. En väitä, että nykyiset tavoitteenikaan ihan realistisia olisivat, mutta ainakin realistisempia. Enkä oleta, että asiat vain tapahtuisivat itsellään vaan asioita saavuttaakseen on tehtävä töitä.

Olen vuoden vaihteesta saakka yrittänyt lukea Taloussanomia ja osakesijoittamiseen liittyvää kirjallisuutta sekä artikkeleja, mutta se on NIIIIIIIN TYLSÄÄ. Taloussivuilta tulee ihan huomaamatta siirryttyä viihdeuutisiin tai muuhun kepeämpään. Välillä jopa tuntuu, että joukossa vilisee niin paljon sanoja joiden todellista merkitystä en ymmärrä. Lukukokemuksesta ja -innostuksesta iso osa menee siihen, että joutuu pohtimaan mitä mikin termi tarkoittaa.  Se on turhauttavaa ja joka kerta päähäni hiipii ajatus, ettei minusta ehkä sittenkään ole sijoittajaksi.

Olen ajatellut nyt vain yrittää ja mennä kohti unelmia. En ole jaksanut pohjattomasti perehtyä siihen millaisia osakkeita kannattaisi ostaa/millaisiin yrityksiin kannattaisi sijoittaa.  Kaksi helppoa niksiä olen kuitenkin oppinut, joita ajattelin noudattaa osakesijoittamisen aloittamisesta:

1) Valitsen sellaisen yrityksen osakkeita, joiden toiminnan ymmärrän
2) Näen yrityksessä kasvun mahdollisuutta tai vakaata markkinatilannetta pitkälle tulevaisuuteen

Näiden kahden neuvon avulla kaivoin taloussanomista Helsingin pörssiin listautuneet yritykset. Tutut nimet oli helposti plokattavissa ja ajattelin, että jostain entuudestaan itselleni tutusta on helpompi lähteä liikkeelle kuin alkaa tutustua nimeltä itselleni tuntemattomien toimintaan. Seuraava karsinta tapahtui osakkeen hintojen perusteella. Aloittelevana osakesijoittajan minun oli pakko määritellä kattohinta sille, minkä hintaisia osakkeita ostan.

Olin jo tehnyt ratkaisun mitä osakkeita ostan, kunnes törmäsin siihen, että alkoholiyhtiö Altia oli listautumassa pörssiin. Altia nimenä ei minulle kertonut mitään, mutta kun näin heidän tunnetuimmat tuotteet päätin, että tässä on se kohde, jolla lähden osakesijoittamisessa liikkeelle.

Osakesijoittaminen poikkeaa esimerkiksi rahastosijoittamisessa siinä, että tarvitaan arvo-osuustili. Oman pankin palvelumaksuja arvo-osuustilin hoidosta tarkistaessani meinasin pudota tuolilta. Ensimmäistä kertaa oikeastaan edes tajusin, että jo olemassa olevistani rahastoistani peritään aikamoisia palvelumaksuja 😱. Näihin palvelumaksuihin on pakko ajan salliessa perehtyä paremmin.

Tuli tarve kartoittaa muita vaihtoehtoja. Se millä minä kartoitan asioista on Google. Googlen avustuksella ohjauduin sijoituspalveluun, jonka kautta arvo-osuustilin avaaminen oli ilmaista, siellä ei peritä erillisiä palvelumaksuja vaan maksuja menee ainoastaan toteutuneista kaupoista ja Altian listautumiseen osallistumisesta ei mennyt mitään maksuja.

Merkitsin itselleni tämän palvelun kautta x määrän Altian osakkeita ja nyt meikäläinen on virallisesti osakesijoittaja. Sitä en tiedä miten hyvin valittu kohde oli, mutta nyt mulla on salkussa Altian osakkeita. Jälkeenpäin törmäsin hieman negatiivisiin näkemyksiin Altian listautumisesta, mutta en anna sen häiritä. Nyt ainakin tähän saakka osake on ollut nousussa ja minä onnellinen osakesijoittaja.